Guide pour bien investir en crowdfunding immobilier

Le crowdfunding immobilier suscite un intérêt croissant auprès des particuliers souhaitant investir dans la pierre. Ce nouveau mode d'investissement permet en effet de placer son argent dans des projets immobiliers sélectionnés, à partir de petits montants et pour des durées courtes. Une alternative séduisante à l'investissement locatif classique. Mais comment fonctionne exactement le crowdfunding immobilier ? Quels sont les avantages et les risques à connaître avant de se lancer ? Et surtout, comment bien choisir sa plateforme et ses projets pour optimiser ses chances de rendement ? Ce guide complet vous explique tout ce qu'il faut savoir pour investir sereinement en crowdfunding immobilier. Vous y découvrirez :

• Le principe et les acteurs du crowdfunding immobilier
• Les raisons d'investir dans cette classe d'actifs
• Les précautions et écueils à éviter
• Les critères pour sélectionner les meilleures plateformes
• Les étapes concrètes pour réaliser votre premier investissement
• Les perspectives de ce marché en plein essor

Que vous soyez néophyte ou investisseur expérimenté, ce guide pratique vous accompagne pas à pas pour construire un portefeuille de crowdfunding immobilier diversifié et rentable. Alors, prêt à devenir un crowdfundeur averti ?

 

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Définition et principe de fonctionnement

Le crowdfunding immobilier, aussi appelé financement participatif immobilier, est un mode de financement qui permet à une multitude d'investisseurs particuliers de placer leur argent dans des projets immobiliers sélectionnés, portés par des promoteurs. Le principe est simple :

1. Le promoteur présente son projet sur une plateforme de crowdfunding et définit le capital dont il a besoin
2. La plateforme assure la promotion du projet et gère la collecte auprès des investisseurs
3. Une fois le projet financé et réalisé, le promoteur rembourse le capital et les intérêts aux investisseurs

Les projets proposés peuvent concerner aussi bien des opérations de promotion immobilière (construction neuve) que des opérations de marchands de biens (rénovation en vue de revendre). Les biens financés sont variés : immobilier résidentiel, bureaux, commerces...

 

Les différents acteurs : plateformes, promoteurs, investisseurs

Le crowdfunding immobilier met en relation trois acteurs clés :

• Les plateformes, qui sélectionnent et présentent les projets, et servent d'intermédiaire
• Les promoteurs immobiliers porteurs des projets, en recherche de financement
• Les investisseurs particuliers qui choisissent les projets et y placent leur épargne

Les plateformes jouent un rôle central en auditant les projets en amont et en apportant leur expertise pour sélectionner les meilleurs dossiers. Elles assurent aussi la gestion des flux financiers et administratifs tout au long de l'opération.

 

Cadre réglementaire et statut juridique en France

Depuis 2014, les plateformes de crowdfunding immobilier sont encadrées en France. Elles doivent obtenir un agrément auprès de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) et opter pour un des statuts réglementaires suivants :

• Conseiller en Investissement Participatif (CIP) : le plus courant, pour les plateformes proposant d'investir en obligations ou en actions
• Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) : pour les plateformes de prêts rémunérés
• Prestataire de Services d'Investissement (PSI) : un statut plus contraignant pour les plateformes dépassant certains seuils

Ce cadre légal vise à protéger les investisseurs particuliers et à assurer la transparence des opérations. Les plateformes doivent notamment présenter de manière claire et non trompeuse les projets et leurs risques.En synthèse, le crowdfunding immobilier est un mode de financement innovant, qui démocratise l'accès des particuliers à des projets immobiliers concrets, avec des rendements attractifs. Son développement s'appuie sur un écosystème réglementé, gage de sécurité pour les épargnants.

 

Pourquoi investir en crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier présente de nombreux atouts qui en font une solution d'épargne séduisante pour les particuliers. Voici les principales raisons d'investir dans cette classe d'actifs innovante.

Des rendements attractifs, entre 8 et 12% en moyenne

C'est l'argument numéro 1 du crowdfunding immobilier : la possibilité d'obtenir des rendements élevés, souvent compris entre 8% et 12% par an. C'est nettement plus que la plupart des placements classiques comme le livret A ou l'assurance-vie en fonds euros.Ces rendements s'expliquent par le fait que les promoteurs immobiliers sont prêts à mieux rémunérer les investisseurs particuliers que les banques, pour financer plus rapidement et facilement leurs projets. Mais attention, des rendements élevés impliquent aussi des risques, qu'il faut bien appréhender avant d'investir.

 

Une durée d'investissement courte, de 6 à 30 mois

Contrairement à l'investissement locatif qui implique d'immobiliser son argent sur de longues durées, le crowdfunding immobilier propose des durées d'investissement généralement comprises entre 6 et 30 mois. C'est le temps nécessaire au promoteur pour réaliser son opération de promotion ou de marchand de biens.Cette durée courte est un avantage pour les épargnants qui cherchent à dynamiser une partie de leur épargne sans se projeter trop loin dans le temps. Elle permet aussi de réinvestir régulièrement ses plus-values pour bénéficier des intérêts composés.

 

Accessible à partir de petits montants, souvent 1000€

Là où il faut souvent plusieurs dizaines ou centaines de milliers d'euros pour acheter un bien immobilier, le crowdfunding permet d'accéder à la pierre avec une mise de départ beaucoup plus faible, souvent à partir de 1000€ seulement.Cette démocratisation de l'investissement immobilier est une petite révolution permise par la mutualisation d'un grand nombre d'investisseurs sur internet. Elle ouvre cette classe d'actifs à de nouveaux profils d'épargnants.

 

Participer au financement de l'économie réelle et locale

En investissant en crowdfunding immobilier, vous savez précisément à quoi sert votre argent : financer un programme immobilier concret, souvent dans votre région. C'est une dimension vertueuse et engagée de ce mode d'investissement, qui permet de soutenir l'économie réelle et la création d'emplois locaux.Certaines plateformes mettent en avant cette dimension en sélectionnant des projets de rénovation du patrimoine ou de promotion de logements abordables par exemple. Une façon de donner du sens à son épargne.En résumé, avec ses rendements attractifs, sa courte durée et son ticket d'entrée réduit, le crowdfunding immobilier coche de nombreuses cases et mérite d'être étudié par tout épargnant souhaitant diversifier son patrimoine de façon rentable et engagée.

 

Les risques à connaître

Si le crowdfunding immobilier offre des perspectives de rendement alléchantes, il présente aussi des risques spécifiques qu'il est essentiel de bien comprendre avant d'investir. Voici les principaux écueils à connaître pour aborder ce placement les yeux ouverts.

Risque de perte en capital en cas de défaut du promoteur

C'est le risque principal du crowdfunding immobilier : perdre tout ou partie de son capital si le promoteur immobilier fait défaut. En effet, si le projet capote et que le promoteur est incapable de rembourser, les investisseurs peuvent perdre leur mise.Ce risque est accentué par le fait que les investisseurs particuliers ne sont pas prioritaires face aux banques en cas de liquidation. Et comme il n'existe pas de fonds de garantie, la perte peut être totale.

Risque de retard ou défaut des projets financés

Même si le promoteur ne fait pas faillite, le projet immobilier peut prendre du retard ou ne pas se dérouler comme prévu. Des aléas de chantier, des problèmes administratifs ou un changement de conjoncture peuvent ralentir ou compromettre l'opération.Ces retards sont susceptibles de repousser d'autant le remboursement des investisseurs, voire de remettre en cause la rentabilité finale du projet si des surcoûts apparaissent. La majorité des défauts constatés concernent des retards et non des pertes sèches, mais le préjudice peut être important.

Risque d'illiquidité pendant la durée de l'investissement

En investissant en crowdfunding immobilier, vous apportez de l'argent au promoteur sur une durée déterminée à l'avance. Votre capital est donc bloqué pendant toute la durée de l'opération, généralement entre 6 et 30 mois.Si vous avez besoin de récupérer votre argent de façon anticipée, c'est généralement impossible, sauf à trouver un autre investisseur pour vous racheter vos parts. Mais la plupart des plateformes n'organisent pas de marché secondaire. C'est donc un placement peu liquide.

Importance de la sélection et du suivi des projets par la plateforme

Face à ces risques, les investisseurs particuliers sont très dépendants de la qualité du sourcing réalisé en amont par les plateformes de crowdfunding. Ces dernières jouent un rôle essentiel de filtre en audiant les promoteurs et en sélectionnant les projets les plus fiables.Mais les critères et la profondeur de cette sélection varient sensiblement d'une plateforme à l'autre. Certaines se montrent très exigeantes quand d'autres sont plus laxistes, ce qui a un impact direct sur le niveau de risque des projets proposés.Au-delà de cette sélection initiale, les plateformes doivent aussi assurer un suivi dans la durée de l'avancement des projets et tenir informés les investisseurs. Là encore, les pratiques sont variables.C'est pourquoi il est fondamental de bien choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier en fonction de la qualité de ses processus de sélection et de suivi, et pas seulement de la rentabilité affichée des projets. Un point que nous détaillerons dans la partie suivante.

 

Bien choisir sa plateforme de crowdfunding immobilier

Le choix de la plateforme de crowdfunding immobilier est un point crucial pour réussir son investissement et limiter les risques. Voici les principaux critères à étudier pour sélectionner les acteurs les plus sérieux du marché.

Critères de sélection

Voici une checklist des points de vigilance pour jauger la qualité d'une plateforme de crowdfunding immobilier :

• Ancienneté : Depuis combien de temps existe la plateforme ? Les acteurs historiques ont fait leurs preuves.
• Volumes : Combien de projets et quels montants collectés ? Les gros volumes sont un gage de confiance.
• Processus de sélection : Quels sont les critères de sélection des projets ? Demandez des précisions.
• Taux de défaut : Quel est le pourcentage de projets n'ayant pas remboursé dans les temps ? Doit être faible.
• Suivi des projets : Comment la plateforme suit-elle l'avancement des opérations après la collecte ?
• Transparence : L'information sur les projets est-elle complète et claire ? Méfiez-vous des zones d'ombre.
• Solidité financière : La plateforme publie-t-elle ses comptes ? A-t-elle des partenaires financiers établis ?

 

Comparatif des principales plateformes du marché français

Voici un tableau comparatif des principales plateformes de crowdfunding immobilier en France :

Plateforme	Année de création	Montants collectés	Nombre de projets	Rendement moyen	Ticket minimum
Wiseed	2008	300 M€	500+	9,4%	100€
Anaxago	2012	220 M€	300+	9,2%	1000€
Fundimmo	2015	185 M€	200+	9,6%	1000€
Homunity	2014	150 M€	150+	9,3%	1000€
Upstone	2017	100 M€	100+	9,1%	1000€

Données indicatives à fin 2022. 

Ce comparatif donne un premier aperçu des acteurs en place, mais il est essentiel d'approfondir sa recherche en visitant chaque plateforme et en contactant leurs équipes avant de faire son choix.

Lire attentivement la documentation des projets avant d'investir

Une fois la plateforme choisie, il reste à sélectionner les projets immobiliers dans lesquels investir. Prenez le temps d'étudier en détail la documentation de chaque opération :

• Business plan : Vérifiez la cohérence des hypothèses de chiffre d'affaires, de coûts et de marges.
• Emplacements : La localisation est-elle attractive ? Méfiez-vous des secteurs en déclin.
• Promoteur : Est-il expérimenté ? Vérifiez son historique et ses réalisations passées.
• Contrats : Lisez attentivement les conditions de souscription et de remboursement.

N'hésitez pas à poser des questions à la plateforme si certains points vous semblent flous. Un bon projet est un projet transparent et compréhensible.

 

Quelle fiscalité pour le crowdfunding immobilier ?

Les revenus issus de vos investissements en crowdfunding immobilier sont soumis à l'impôt, comme la plupart des placements. Voici les règles fiscales à connaître.

Imposition des intérêts au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%

Depuis 2018, les intérêts issus du crowdfunding immobilier sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique, aussi appelé "flat tax", au taux unique de 30%. Ce taux inclut :

• 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu
• 17,2% au titre des prélèvements sociaux

Concrètement, si votre investissement vous rapporte 1000€ d'intérêts, vous devrez payer 300€ d'impôts et prélèvements, et il vous restera 700€ nets. Cette imposition s'applique que vous ayez opté pour le remboursement in fine des intérêts ou pour des versements progressifs.

Possibilité d'opter pour la tranche marginale d'imposition (TMI)

Si vous êtes faiblement imposé, il peut être intéressant d'opter pour l'imposition de vos intérêts au barème progressif de l'impôt sur le revenu, et non au PFU. C'est le cas si votre Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est inférieure à 12,8%.Par exemple, si vous êtes non imposable, vous ne paierez que 17,2% de prélèvements sociaux sur vos intérêts, au lieu de 30% avec le PFU. Mais cette option vaut pour tous vos revenus de placements, elle se réfléchit donc globalement.

Non soumis à l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

Bonne nouvelle pour les investisseurs assujettis à l'IFI : les investissements en crowdfunding immobilier n'entrent pas dans l'assiette taxable de cet impôt. Contrairement aux SCPI par exemple, ils ne sont pas considérés fiscalement comme des biens immobiliers.C'est un avantage non négligeable pour les contribuables concernés, qui peuvent ainsi diversifier leur patrimoine immobilier sans alourdir leur facture d'IFI. Un point à étudier avec votre conseiller fiscal.En synthèse, la fiscalité du crowdfunding immobilier est relativement simple et lisible, avec une imposition forfaitaire à 30% dans la majorité des cas. Mais il existe des optimisations possibles en fonction de votre situation fiscale globale.

 

Comment se lancer concrètement ?

Vous êtes convaincu par les atouts du crowdfunding immobilier et souhaitez passer à l'action ? Voici un guide pratique en 4 étapes pour réaliser votre premier investissement sereinement.

S'inscrire sur une plateforme après comparaison

 

La première étape consiste à choisir une plateforme de crowdfunding immobilier et à s'y inscrire.